好多房-房市觀察研究站 布蘭森 撰
該租屋還是買屋呢？
這個萬年大哉問，
相信大家多多少少都有思考過。
到底哪個才是正確的選擇，
正反兩方各有擁護者。
以下我們先讓買屋租屋各自表述。
租屋“可能”會遇到的問題
1.租約到期時房東可能不再續約，必定要搬家。
2.較無安定感、歸屬感。
3.屋況差時，房東不願翻修，自己翻修又覺得不划算。
4.租了很長一段時間後，房子終究是別人的。
5.房東附的傢俱不好，自己也不會想花錢買。
6.無法隨意打造自己的幸福家庭。
租屋“可能”的優點
1.較無束縛，想換大小、換地點住住，租約到了就可以換。
2.短時間內不必一次負擔頭期款及高於租金的本息攤還。
3.不避擔心房價的漲跌。
4.房屋有問題大不了換地方，惱人的事交給房東。
5.資金有限情況下較無經濟壓力。
買屋“可能”會遇到的問題
1.必須承擔房價波動的風險
2.買到瑕疵屋，後續處理程序很麻煩。
3.每月本息攤還可能使生活經濟變得拮据。
4.遇到惡鄰居較難處理。
買屋“可能”的優點
1.人生勝理組的成就感。(會害死人的傳統社會觀念)
2.較有幸福的安定感。
3.不用擔心房東不續約的問題。
4.可以用心佈置自己的家。
5.藉由還房貸可以強迫儲蓄。
房貸還完了房子就是自己的。
以上的優缺點都說“可能”，
因為優缺點是因人而異的，
對你而言的優點說不定是別人的缺點。
例如，對一個喜歡浪跡天涯的人，
安定感就不算是優點了。
統整買屋及租屋所有的優缺點，
可以發現不外乎分為下三種面向。
1.金錢面-如房價、租金、房貸、強迫儲蓄、每月可動用資金
2.情感面-如幸福感、安定感、成就感、歸屬感
3.便利性-如被迫搬家、屋況整修、傢俱購置、瑕疵屋處理
情感面
因人而異，
觀念也會隨著時代變遷而有所變化。
通常很重情感面要素的人，
大都傾向買房，
比較願意負擔房貸，
也比較不會去擔心房價下跌的問題。
便利面
取決於運氣和自己的看房的能力，
例如租屋遇到惡房東、
買房買到瑕疵屋…等，
提高看房能力及做好自我評估可以降低不便發生的機率。
通常覺得租屋比較自由有彈性的人，
通常都不太認為擁有自己的房是幸福感或安定感的主要原因。
金錢面
有人說自住的房子又不賣，
房價漲跌干你啥事！
我告訴大家除非你是家財萬貫，
不然絕對干你有事。
一戶房子假設要住一輩子，
因此不考慮出場時機，
但若房價正在下跌，
今年買1000萬，
明年買只要800萬，
那我晚一年買，
這輩子就比你多了200萬可以花用(或留給子孫花)。
當然你若不care這200萬就另當別論，
另外就是你的判斷要夠準啦。
例如，很多人在2008年時就說房價太貴會跌不要買，
但房價還是漲了6年，那現在呢？
相關文章可參考http://housenrich.pixnet.net/blog/post/228937798-5分鐘搞懂台北房價為何這樣走？
這時又會有人跑出來說，
好的房子不是隨時都有，
當你等到房價下跌時好房子早就被買走。
這裡要告訴大家，好房子其實什麼時期都會有，
但因為條件好，當然很搶手。
你若真的覺得當前看的房子是機不可失，
願意高於行情購買，那就買吧！
良心的建議是，預算充裕時，
多花點錢沒關係。若資金不是很充裕時，
其實很多替代選擇，
稍微遠一點或舊一點沒關係，
不用因一個執著讓自己變成屋奴。
以目前來看，
房貸利率約1.6~1.8%，
比台北市精華區“新成屋”租金投報率約1.1~1.5%還高，
也就是房東收的租金連利息錢都付不起。
房地產投資報酬率過低的清況下，
以前是買比租划算，
現在其實變成租比買划算了。
尤其是重劃區的新建案，
因為供給量大，
全新大樓的租金甚至出現比附近市區30年老公寓便宜的狀況，
如果願意接受遠一點的距離，
其實是超級划算的選擇。
另一種是大坪數的新建案，
因為總價高，動輒五六千萬，
客群少，租金無法拉高，
換算成投報率一般很難超過1.5%。
下圖是亞洲各國房屋價格租金比，
台灣70.95代表房價是年租金的70倍，
也就是房子出租要70年才會回本。
市區價格租金比Price to Rent Ratio City Centre
資料來源https://www.numbeo.com/cost-of-living/
我朋友小陳在上市櫃公司擔任主管，
經濟狀況還不錯，
和老婆及兩個小孩一家四口。
以他的經濟狀況絕對有能力買一間不錯的房子，
但小陳說十幾年來他們都是租屋。
我蠻好奇問他為什麼不買房，
小陳說他不想一次將錢砸在房子上，
想讓生活有更充裕的經濟，
再將閒置的資金經由其他管道投資。
對他來說租屋反而更彈性，
假若公司要調派也不用擔心要處理房子的問題。
而且現在住的房子雖然月租金高達8萬元，
等於一年要付給別人將近100萬元！
看似很不明智，
但他說若是買的話要花7、8千萬元，
我算了算，
這樣對屋主來說投報率只有1.3%左右，
屋主還要裝潢、負擔稅費…等等，
算起來好像是小陳賺到耶！
7、8千萬隨便買個投資型保單，
每年也有個一兩百萬，
假若房價不漲，
我真覺得屋主是在做慈善事業。
因此，純粹以金錢面考量的話，
房價在租金投報率高的時候，
我們要買房子;
而在投報率低的時候，
我們要租房子。
十幾年前小陳如果是買了房子，
現在資產就會膨脹近三倍，
現在賣掉改租房，
這大概是最聰明的作法了。
那麼，什麼是合理的投報率？
起碼扣除利息與稅費及雜費，
要能夠正報酬，而且要多出個1~2%報酬率。
現在持有一間房子零零總總的費用加起來一年約房屋價值的2~2.5%，
再往上加1~2%的報酬率，
應該就是合理房屋應有投報率。
現在說的是以5年內新成屋來計算，
隨著屋齡的增加，因為房屋會折舊，
投報率還要再抓高。
以下大致分為五類族群，
不同族群有不同的買房策略
- 完全自住-10年內不會買賣
等待合理投報率達合理值以上時，盡可能找相對低點進場。
- 自住兼投資-5年內可能會買賣
等待合理投報率達合理值以上時，找尋波段低點進場。
- 短線投資-3年內買賣
不用管投報率，房市炒作夠熱時，趕快買進再賣出，不要當最後一個上車的笨蛋就好。
- 長線投資-4年以上買賣
投報率低於合理值就不要進場，高於合理值找尋波段低點。
- 專業投資客-靠房地產相關投資為主業的人
不管房市上漲或下跌，永遠有低於行情的物件，眼光要夠精準、仲介關係要打好。
最後結論，思考你的關鍵考量點
- 你有多少經濟能力
- 什麼事是你最在意的
- 在純投資與純自住之間的平衡點你抓在哪
- 你是否想要藉房地產賺錢
買房請評估自己的實力，
別為了一個尊嚴讓自己活得沒尊嚴，
只買得起Toyota就別硬著頭皮買賓士，
住遠一點真的沒有差多少。
建議若是到一個新環境，
較為保守的做法是先租，
等到對於環境熟悉後，
再評估要不要買。
若是租的房子住得很喜歡，
可以問問房東要不要賣，
若是環境或房子本身不喜歡，
要換也比較簡單。
總而言之，沒有達合理投報率以上的房子不要買！
好多房-房市觀察研究站 布蘭森 撰
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