好多房-房市觀察研究站

好多房-房市觀察研究站 布蘭森 撰

近幾年隨著房市長期的多頭走勢，

各地重畫區建案多不勝數。

房市好的時候早買早賺，晚買晚賺，

總之閉著眼睛都能賺，

但現在房市前景不明的情況下，

還能亂槍打鳥嗎？

不只是投資客要注意，

自住客更要張大眼睛好好評估，

同樣的預算，可替代的方案很多，

別再相信自住的房子買貴了沒關係的論點。

在這裡從7大面向來分析重劃區的優勝劣敗。

1.充足的舊市區人口

一個重劃區如果是緊鄰著舊有社區，

在需求面比較沒有問題，

只要價格不是高出舊有社區中古屋的房價甚多，

都有一定的買盤，

這也意味著在價格上有一定的支撐。

另外一方面，有人的地方就會有公共建設的需求，

因此也不用擔心未來會缺乏公共建設。

三重重陽重畫區、新莊副都心都是與舊有市區一路之隔，

在需求上是比較無虞的。再進一步觀察，

可以去分析區域人口是穩定還是遷出或是遷入的多，

將有助於更長遠的判斷。

2.產業人口

重畫區附近有沒有產業聚落與有沒有舊社區的概念相似，

它可以提供穩定而且剛性的需求，

有時甚至比舊市區有更強的利基，

因為人會跟著工作走，內科、竹科就是很好的代表。

3.政府建設

政府的相關重大建設可以吸引許多投資，

造就產業、提供就業機會，

促進週邊機能發展後，自然會加速人口的移入。

但這部分要注意的是政策的藍圖以及建設的期程，

畫大餅與沒有實質內涵的建設計畫要多留意「本夢比」過大的問題。

尤其對於無毗鄰舊社區的重劃區，

若是建設要數年後才能完工，完工後又要一段時間才能創造效益，

期間內的房價、機能可能都不會是理想的，

除非單純自住並且有放長期的打算。

新莊副都心及南港經貿園區都屬於有重要政府開發計劃的區域，

又同時擁有許多優勢，但也因為如此，

房價本夢比有過大的疑慮，如果房價有修正，

將會具備很大的價位競爭力。

4.交通

沒有好地點就一定要有好交通，

就像中國的大運河，在古代串起了南北的經濟，

創造了許多繁榮的城鎮。

各個面向的條件都具備的區域，

如果交通又便利，那就是錦上添花，

具有長遠的價值。但若是在一個沒有舊市區人口，

又沒有當地產業的地方，

交通可以說是房價的最後一道防線，

只要距離尚可、交通便利，

依然能夠成為買家青睞的標地，

但當然還必須注意到價位競爭力的狀況，

以及自身對於居住環境的要求標準。

桃園青埔就是很好的例子，缺乏舊市區人口，

又沒有緊鄰的產業聚落，主要建設藍圖期程不明，

但具備很好的交通優勢，

目前遷入的人口仍以平緩的速度增長。

接下來還有三個評斷的項目

分別是

5.鄰近都市

6.取代性 

7.價位競爭力

在下一篇繼續和大家說明！

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