好多房-房市觀察研究站 布蘭森 撰
近幾年隨著房市長期的多頭走勢,
各地重畫區建案多不勝數。
房市好的時候早買早賺,晚買晚賺,
總之閉著眼睛都能賺,
但現在房市前景不明的情況下,
還能亂槍打鳥嗎?
不只是投資客要注意,
自住客更要張大眼睛好好評估,
同樣的預算,可替代的方案很多,
別再相信自住的房子買貴了沒關係的論點。
這次接續(上篇)為大家說明最後三個評估面向。
5.鄰近都市
重劃區的人口來源有兩種,
一種是來自於當地舊市區或工作的人口,
另一種是從鄰近較大都市,
因為較低的房價或較新的建築而遷移過來的人。
台北市外圍的幾個重劃區若是具備交通和房價的優勢,
就能吸引不少人願意遷入其中。
6.取代性
取代性的問題對於自住兼投資或純投資的人更顯得重要,
因為兩個條件相當的地方,
對於居住也許不會有太大的差異,
但在房價上便會因為取代性的不同而有所差距。
取代性較高的區域房價較難攀升,
像是新莊副都心外圈眾多的重劃區,
因為人口族群相似,建案量體又龐大,
彼此取代性高,
在挑選的時候對於各個面向的優劣勢
以及物件本身的條件強弱就要多費心思,
否則想要脫手的時候會欲哭無淚。
7.價位競爭力
某些重劃區掌握了眾多優勢,
成為市場上的明日之星,
但也同時淪陷為炒作話題造成房價暴漲,
這時的房價可能已超過當下應有的行情甚多,
差兩三個捷運站的其他建案也許房價就少個幾百萬。
面對這樣的狀況,要嘛搶先別人卡位,
要嘛等當地行情相對下跌時進場,如果不能等,
有些人覺得好條件的房子本具有一定價值,
依然選擇進場;有些人寧願找尋其他可取代區域的案件。
當找尋其他替代區域的人變多了,
該區域的買盤就會開始減少,
成交量會下降,未來上漲空間將有限,
意味著這個明日之星雖然擁有絕佳條件,
但已失去價位競爭力。
通常房價是以每個點為同心圓向外發散,
每個點的強弱不一,但都是越往外房價越低。
舉例來說,萬華在台北市、板橋與永和的中間,
而且因為萬華區多數社區較為老舊,
所以房價表現一直較弱。
但隨著永和與板橋的房價不斷飆高,
萬華的房價漸漸出現價位競爭力,
畢竟萬華是台北門牌,離市區也不遠,
機能也不差,如果價位相對於永和越來越低的時候,
勢必會吸引越來越多的人選擇萬華作為在台北市區工作的居住地,
這是屬於另一種價位競爭力的判斷。
所以說,價位競爭力會隨著行情的變化而改變,
能夠精準地抓住價位競爭力的趨勢,
就能夠搶先別人買到行情被低估的區域。
以上所述的評估標準是以大面向做分析,
大致上可以幫大家過濾掉一些地雷區域,
但沒有十全十美的建案,
端看自身抱持著什麼態度在看房子,
沒有最好的房子,只有最適合的房子。
而房屋價格牽扯到的因素還很多,
同一棟大樓價差可以高達兩成,
這些細節又是另外一門學問了!
※若對文章有任何疑問歡迎指教!或是您有不動產相關任何問題也可以發問喔!
留言列表